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首家宣布单城市盈利,优客逸家如何做好长租公寓运营

2017-09-22 15:09:10来源:财经头条 繁体中文 打印 关闭
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指导 | 凯文 张扬

调研 | 黄勇

撰写 | 黄勇

摘要:优客逸家立足于成都,是最早一批品牌化长租公寓运营商之一。在产品开发上,优客逸家重度参与设计和改造环节,强调标准化和高质量。基于数据分析的精细化运营管理,是优客逸家的核心优势,未来或以轻资产模式输出运营管理能力。

与众多长租公寓企业聚集在北京、上海等一线城市不同,2012年成立的优客逸家立足于成都,是最早的一批品牌化长租公寓运营商之一。目前,优客逸家在管公寓规模约31,000间,其中成都16,000间,并进入武汉、杭州和北京等城市。

从物业类型来看,长租公寓可分为集中式和分布式。以自如友家为代表的分布式公寓,是对存量房源进行改造升级,由于房源供给多,获取门槛更低,因而成为长租公寓企业主流切入模式。

优客逸家专注于分布式公寓的运营,整合个人出租房源进行装修改造,为18-35岁的城市租房人群提供高品质租房产品和租后服务。在产品开发上,优客逸家重度参与设计和改造环节,强调标准化和高质量。基于数据分析的精细化运营管理,是优客逸家的核心优势,未来或以轻资产模式输出运营管理能力。

从毛坯房开始,打造标准化租房产品

分布式公寓的房源分散在个人业主手中,房源开发是第一道关卡。链家的自如、我爱我家的相寓,凭借自有房地产中介网络,在房源开发上优势明显,目前公寓管理规模均已超20万间。

作为互联网创业公司,优客逸家在房源获取上没有资源优势,主要依靠自有房源开发部门。一方面,公司与其他房地产中介合作,并发展社区物业及周边商店等线下方源开发渠道。另一方面,优客逸家为业主提供的是出租房增值管理服务,可以通过品牌传播引导业主提交房源。

房源获取后的装修改造,是长租公寓完成租房产品标准化和实现租金增值的过程。与集中式公寓可以统一改造相比,分布式公寓的房源分散、非标化程度高,装修改造难度更大。

为了实现产品标准化和流程可控,优客逸家在房源上优先选择毛坯房,承担产品研发、装修设计、监理等环节,只把施工部分外包,并参与配套家居产品设计,改造周期在30天左右。整套成熟的供应链体系,是进行公寓产品规模化复制的基础。

从毛坯房开始改造的策略,增加了前期装修投入,需要更长的成本摊销周期,因此优客逸家一般要求包租期不低于5年,平均下来装修摊销成本占租金收入的15-20%。但更高的前期装修投入可以保证房屋装修质量,降低后期维护成本。优客逸家CEO刘翔表示,公司的维修率低于同行三分之一左右。

精细化运营管理

公寓投入运营后,由于租金成本和装修成本都已锁定,租金收入和运营成本成为影响财务损益的核心指标。其中,入住率和租金差决定了租金收入水平。

入住率方面,租房市场处于供不应求阶段,长租公寓普遍不愁租。优客逸家入住率能做到90%左右,旺季可以达到97%。租金差则并非一成不变,在不同城市、不同时间阶段均有差异。

不同城市租金水平差异很大,但租金差的绝对值相对稳定,在500元/间左右,因此租金差率差异很大。优客逸家在成都平均月租金水平不到1,000元/间,租金差率最高可以超过50%,而在北京的租金差率只有20-30%。

除了城市影响,随着时间推移,租房市场行情及房源周边配套条件发生变化,也会造成租金水平波动。大部分情况下,包租周期越长,后期租金差绝对值越高。

运营成本主要包括获客和租后服务,运营效率可以体现为带看管家和租后管家的人效。刘翔表示,优客逸家的租后管家平均每人管理500多间公寓,带看管家人效约60单/月,是传统租房中介的5-7倍。

较高的人效,一方面源于标准化的产品服务和优质的客户体验,提升了租客入住意愿;另一方面,优客逸家建立了一套高度信息化的业务管理系统,打通房源获取、装修改造、出租带看和租后管理等三百多个节点,以实现大规模房源的精细化运营管理。

例如,获客到带看的业务流程类似于OTA业务。优客逸家主要通过线上获客,由呼叫中心客服负责沟通和匹配客户需求,再通过系统派单给带看管家,提升带看精准度和匹配效率。

另外,带看管家通过APP对接业务系统,记录业务流程各节点数据。基于这些数据,可以掌控管家工作效率和房源出租情况,并进行数据分析和优化。

长租公寓企业本质上是资产运营商,在规模化过程中,对租赁物业的精细化运营能力是核心竞争力,并可以对外输出。随着政策鼓励国有企业入局长租公寓,优客逸家也有计划尝试轻模式,与国有企业等机构物业持有者合作,提供运营服务,收取管理费。

金融体系支撑是规模化扩张的关键

长租公寓是重运营的慢活,在房源获取和装修改造上需要大量前期资金投入,而租金收入在早期不足以覆盖扩张需求。因此,能提供长期稳定资金来源的金融体系是支撑规模化扩张的关键。

与大部分互联网背景的长租公寓企业一样,优客逸家在发展早期主要依靠股权融资,累计融资近2亿元。但随着业务规模扩张,股权融资难以支撑资金需求增长,且存在股权稀释严重的问题,债权融资成为主要手段。但债权融资对企业风险评估更为严格,要求企业具备一定规模,并能产生稳定的租金收入。

2016年10月,优客逸家获得华瑞银行的数亿元创投贷授信,这是成本最低的资金来源。此外,优客逸家还与百度金融、京东金融等互金平台合作,为租客开展租金分期业务,以加快资金回笼速度。对于互金平台而言,公寓租金分期属于优质资产。优客逸家的总体资金成本在10%左右。

总体来看,由于国内资本市场相关融资工具尚不健全,以及长租公寓投资价值未得到充分认可,企业的融资成本较高。

今年1月,魔方公寓发行了国内公寓行业首单ABS,募集资金3.5亿元。8月份,自如发行了5亿元的房租分期ABS。两单ABS先后成功发行,是对长租公寓资产证券化的有益探索。

此外,REITs也是一种可以期待的融资工具。美国有比较成熟的REITs上市制度,为长租公寓企业提供了有效的融资渠道,与之配套的还有相应税收优惠政策。链家研究院统计,公寓型REITs市值占到美国REITs总市值的10%左右。目前,中国的REITs还在酝酿阶段,在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下,住房租赁REITs有望率先实现突破。

四个维度评价,运营能力是立足之本

根据爱分析评价模型,从房源、融资、运营和规模四个维度对长租公寓企业进行评价。

凭借5年多的产品服务打磨和业务沉淀,优客逸家积累了较强的运营能力。从产品开发到出租运营,整个业务流程的标准化程度高,并通过信息化的业务管理系统,用数据指导运营流程优化,表现出较高的运营效率。随着规模持续扩张,运营能力的输出和复制将成为其核心价值和竞争立足点所在。

从规模来看,长租公寓行业除自如、相寓等少数几家企业达到几十万间规模,大部分企业仍停留在几万间规模,整个行业还处于起步阶段。从盈利角度看,随着运营规模增长,运营成本将平摊下降,并便于围绕租户开展金融、生活服务、广告等增值业务,提升盈利空间。

优客逸家公寓数量超过3万间,属于行业第二梯队的头部企业,在成都市场已具备先发优势,未来还有很大增长空间。

在前期重资金投入的长租公寓行业,优客逸家的资源优势不明显。在房源开发上,对渠道开拓能力要求较高。在资金方面,由于已具备一定规模和稳定的运营能力,可以获得银行贷款等资金,但融资渠道和资金成本仍待优化。

优客逸家创始人兼CEO刘翔是一名连续创业者,有十年旅游电商从业经验。近期,爱分析对刘翔进行了访谈,他介绍了优客逸家的业务运营情况,并阐述了对长租公寓行业的看法,现将部分内容分享如下。

爱分析:在整个租房市场里,长租公寓能占到多大比例?

刘翔:现在才2-3%,未来5到10年来看,应该能到20-30%。判断上,第一是根据现在的行业状况和企业的增速,第二是看欧美日本市场的比例结构,他们的今天就是我们的明天。

爱分析:分布式公寓都是以包租模式获取房源?

刘翔:90%都是包租,也看每个公司的策略。但是在市场上大家都包租的时候,房东肯定倾向对自己最有利最安全的方式,尤其是在资源紧缺的卖方市场,房东想用什么模式你就得用什么模式。

爱分析:一般包租周期会有多长?

刘翔:要看装修投资有多大,要算回收期。像我们这种从毛坯房开始装修的,都要求租期不低于五年。像自如这种改造的,装修投入少,要求三年也行。这是相对约定俗成的行情,是动态平衡的,哪一端太过分了都持续不了。

爱分析:房源规模扩张的节奏是如何把控的?

刘翔:首先是客观条件,要看有多少钱,有钱才能拿房和装修。第二,要看团队的管理消化能力。如果没有能力及时生产出来及时出租,房源会淤在手里。还会涉及到市场拿房竞争问题,可能要加快或减慢。

爱分析:开发商做长租公寓的方式有什么不同?

刘翔:开发商可以拿自己的滞销房来做,或者从小业主和整栋大业主手中把物业租过来。有合适的物业也能买,但现在还比较少,因为长租本来就属于坪效比较低的业态,拿过来做长租,投入产出是倒挂的。集中的整栋物业,可以去做很多坪效更好的业态,比如酒店、美容院、餐厅。所以做长租公寓在拿房的时候竞争不过别的业态,这是供需关系决定的。

爱分析:房租收入的现金流可以覆盖房源开发需求吗?

刘翔:规模大了以后可以支持,像自如这种,而且可以大量占用房东资金。像我们这种杠杆用得小的,还得靠其他资金。我们从银行贷款专项来做扩张装修,这也是大了以后才能从银行贷到款。

爱分析:资金来源和资金成本情况如何?

刘翔:这就是八仙过海各显神通了。股权融资、债权融资,债权融资有银行贷款,或者通过第三方金融为租客做租金分期,帮助企业快速回笼资金。从银行拿贷款肯定是成本最低的,但一般企业拿不到,没有任何抵押物,规模小的时候银行不会理你。

我们的资金成本还好一点,可以控制在10%左右,或者再低一点,很多企业都是12-14%。

爱分析:资金成本能降下来的原因是什么?

刘翔:我们的规模体量大,风险更低,更求稳、不要求高额利润的资金就愿意合作。公寓属于优质资产,所以是卖方市场,市场上所有的互联网金融、消费金融公司,都想来做。我们就看哪家给的成本最低,手续最便利。百度、京东、阿里这些,还会开租房频道为我们导流,促成合作。

爱分析:除了租金收入,会有其他增值服务收入吗?

刘翔:基础是租金收入,还有每月100块钱的服务费。再往下延伸,有金融业务、通道型广告业务,但现在大家都还没有足够规模化,所以增值业务并没有大力去开展,要先把房源规模问题解决。

爱分析:正常盈利周期会有多长?

刘翔:我们拿房的时候是要求20-30个月内。

爱分析:在成都已经实现规模盈利,其他城市呢?

刘翔:要到规模临界点,房源覆盖密度会影响到摊销成本。如果不计算财务成本,武汉上个月也已经盈亏平衡了,明年一季度应该能够彻底转正。

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  • 编辑:Charlie

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